房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對(duì)“ 小、散、差”的特點(diǎn)并沒有改變。截至2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊(cè)資本金不足2000萬元，實(shí)收資本金不足6000萬元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個(gè)企業(yè)的開發(fā)面積僅為3.3萬平方米，業(yè)務(wù)百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場份額的4﹪左右。
房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內(nèi)更大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。
房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會(huì)其它行業(yè)的利潤率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開始，一大批社會(huì)游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。
作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清楚，企業(yè)必須有充分的自主權(quán)，企業(yè)要以個(gè)人財(cái)產(chǎn)或法人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)負(fù)完全責(zé)任或有限責(zé)任。這些條件其實(shí)也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來看， 的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而， 房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢(shì)將在很大程度上決定 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢(shì)和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府治理部門都需要對(duì)這些問題及其未來發(fā)展趨勢(shì)有一定的把握。
我國房地產(chǎn)企業(yè)治理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項(xiàng)目的選擇、開發(fā)過程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過程的治理。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人治理、經(jīng)驗(yàn)治理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗(yàn)、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬家企業(yè)，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對(duì)口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化治理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的治理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的治理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn)作；沒有好的治理模式，能人也會(huì)無用武之地；有了好的治理模式，能人離去，企業(yè)會(huì)受振動(dòng)，但不會(huì)受重傷。
房地產(chǎn)企業(yè)是 房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是全國近3萬家，占 房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80％多。 城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及 加入世貿(mào)組織，對(duì)外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給 房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。